佛山南海区里水房屋买卖合同违约赔偿纠纷律师

佛山南海区里水房屋买卖合同违约赔偿纠纷律师
律师咨询电话：13631365644（梁律师）Q Q号码：1838479509。。房屋赠与合同公证后 赠与人能否反悔？王某将自己名下的一处房产赠与女朋友李某，并到公证机关办理了赠与合同公证。但二人一直没有办理房产过户手续。今年初，二人关系破裂，李某要求王某依赠与合同将该房产交付，而王某认为，房子是自己的，只要没交钥匙，就有权利反悔，何况，根据国家规定，只有办理了过户手续，房屋所有权才能转让，故拒绝交付该房产。日前，王某李某二人双双来律所咨询，律师对此问题作出了分析解答，认为王某与李某之间的赠与合同关系不成立。。我国法律明确规定，对于房屋等不动产，登记为所有权转移的方式。而赠与合同为实践合同，除当事人双方的要约承诺外，还须标的物的交付才能成立。本案中，李某主要的失误就在于没有认识到赠与合同是一种实践合同，未及时办理过户手续，从而导致赠与合同无法成立，丧失了获得赠与物的机会。另一方面，李某也错误认识了公证的性质和效力，误以为经过公证的合同即具有法律效力，忽视赠与房产的交付。必须指出，合法有效的公证，在证据法上具有重要的意义。但是，对公证的认识绝不能偏离公证的本质。法律的规定是当事人之间权利义务关系产生、变更、终止的依据，公证只能对相应的法律行为、法律文书的真实性、合法性做出证明，绝无使当事人之间法律关系产生、变更、终止的法律效力。关于房屋买卖合同效力的认定：房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国的《民法通则》、《合同法》。其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第（二）项规定， 购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生承当违约责任法律的后果。
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