佛山禅城区夫妻一方向善意第三人出卖共有房屋如何认定

佛山禅城区夫妻一方向善意第三人出卖共有房屋如何认定效力
律师咨询电话：13631365644（梁律师）Q Q号码：1838479509。王先生和张女士是夫妻，二人共同出资购买了一套商品房，产权登记在王先生的名下。婚后由于双方感情不和准备离婚，但夫妻共同财产尚未分割。此时，王先生与不知情的李先生签订合同，将该房屋卖给了李先生，并协助李先生办理了房屋过户登记手续。后张女士在和王先生分割夫妻共同财产时发现此事，便向法院起诉，请求法院判令该房屋转让行为无效，并要求李先生返还房屋，她的诉讼请求能否得到法院的支持？
  法官分析：
  本案案情虽不复杂，但实体处理上却涉及到《物权法》两大重要制度的内容：共同共有财产的处分制度以及不动产的善意取得制度。
  首先，对房屋转让行为的效力认定，涉及共同共有财产的处分制度。《物权法》第八章共有制度第97条规定：处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意。本案中，王先生未经张女士同意擅自出卖夫妻共同共有的房屋，明显有悖于该条法律之规定，其行为属于无权处分，该行为的效力存在重大瑕疵，张女士作为房屋的共同共有人可以主张房屋转让行为无效，该请求可以得到法院的支持。
  其次，张女士要求李先生返还房屋的请求可否得到支持，涉及不动产的善意取得制度。本案中，虽然房屋转让行为基于上述理由可认定无效，但不必然产生返还房屋的法律效果。这是因为《物权法》首次规定了不动产善意取得制度。所谓不动产善意取得，意指在一般情况下，不动产受让人如果从无处分权人处购得不动产，所有权人是有权追回的，但在符合法律规定的特别要件的情况下，善意受让人却可以对抗所有权人而不必返还房屋。特别要件主要包括三项：1、受让方受让时为善意（即受让时不知情）；2、以合理价格转让；3、已经实际办理过户登记。本案中，不知情的李先生从王先生处购得房屋，房屋产权仅登记在王先生的名下，李先生对张女士的权利并不知情，且其已经支付了合理的买房费用并办理了过户登记手续，已经具备不动产善意取得的要件，即李先生已经实际取得了该房屋的所有权，张女士无权要求李先生返还房屋。
因此，本案的结论是：张女士基于共同共有权利可以主张房屋转让行为无效，但不得要求善意第三人李先生返还房屋，李先生终取得房屋所有权。张女士只得向王先生主张损害赔偿。
  本案中，张女士作为房屋共同共有人，却终无法行使所有权，要回本属于家庭共有的房产，从情感上确实让人难以接受。对此，法官建议准备共同出资购房的夫妻或准夫妻，在房屋产权登记时将双方产权信息同时备案，一方面可以明示房屋为夫妻共同财产，另一方面也避免本案中张女士的不利情况出现，同时也可以杜绝夫妻一方恶意转移夫妻共有的房产，有效保障另一方的合法权益。
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